Кредиты на покупку недвижимости вошли в наиболее выгодную стадию

По аналитическим данным, представленным на сайте Центробанка, ипотечный рынок достиг докризисных показателей. К удешевлению жилищных займов в течение прошлого года привело снижение стоимости банковских пассивов и ставки рефинансирования. Лидерами по количеству выданных ипотечных кредитов остаются госбанки: только на долю Сбербанка и ВТБ 24 приходится более 75% ссуд. Однако участники рынка уверены, что региональным игрокам удастся потеснить банки с госучастием за счет более лояльного отношения к клиентам и лучшего сервиса. По мнению банкиров, для заемщиков важны не только стоимость кредита, но и качественные характеристики ипотечной программы.

Кто на рынке всех дешевле

По данным ЦБ РФ, в конце прошлого года российские банки выдавали ипотечные займы в среднем под 12,6% годовых, а в январе-сентябре 2008 г. средняя ставка составляла 12,7%. Общий объем выданных кредитов к ноябрю 2010 г. достиг рекордного за все время существования этого рынка уровня - 1,1 трлн р. Возросло и количество квартир, купленных на кредитные деньги. По данным Росреестра, в 2010 г. общее число регистрационных записей об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) составило 1,33 млн, что почти в два раза превышает аналогичный показатель позапрошлого года. Вырос и средний размер кредита с 1,17 млн р. на 1 декабря 2009 г. до 1,25 млн р. на ту же дату прошлого года. Основная причина возрождения ипотеки - восстановление потребительского спроса, в результате чего большинство банков возобновило розничное кредитование. Однако эта позитивная тенденция отражает два разнонаправленных фактора. Во-первых, по оценке Росстата, реальные денежные доходы населения (за вычетом обязательных платежей, скорректированные на индекс потребительских цен) в 2010 г. по сравнению с 2009 увеличились на 4,3%. Во-вторых, рост цен на жилье: по итогам трех кварталов 2010 г. средняя стоимость жилья выросла более чем на 6,8% по отношению к 4-му кварталу 2009 г.

Как бы то ни было, на рынке ипотечного кредитования началась борьба за клиента, в первую очередь за счет снижения ставок и либерализации условий выдачи займов. В конце 2010 - начале 2011 г. большинство кредитных организаций, активно работающих в ипотечном секторе, ввязались в эту борьбу. Ряд федеральных игроков снизил ставки по жилищным займам сразу на 0,75–1,5%, и сегодня декларирует на первый взгляд привлекательные предложения. Но при ближайшем рассмотрении далеко не все условия предоставления займов оказываются выгодными для заемщика. Например, стоимость рублевой ипотеки в некоторых случаях может составлять от 9,5% годовых. Проблема в том, что на минимальную ставку могут рассчитывать лишь те, кто берет кредит на относительно небольшой срок (7-10 лет) и имеет средства на солидный первоначальный взнос (как правило не менее 50% от суммы займа). Но, как показывает практика, таких клиентов у банков немного, ведь средний срок кредитования обычно составляет свыше 15 лет. По словам участников рынка, клиенты сегодня осторожно оценивают свою платежеспособность и стараются оформлять кредит на меньшие суммы и более длительные сроки. В итоге заявленная минимальная ставка и реальный процент, который предлагают госбанки в усредненной статистике, существенно различаются. Если сравнить условия ипотечных программ на покупку жилья на вторичном рынке с первоначальным взносом порядка 20% и на срок более 15 лет, то предложения госбанков покажутся не слишком привлекательными.

Не в процентах счастье

При этом аналитики полагают, что у региональных коммерческих банков существуют достаточно широкие перспективы в ипотечном секторе. И даже если местные кредитные учреждения не могут противостоять госгигантам по ставкам, то могут превзойти их по уровню сервиса и дополнительным условиям. К сожалению, сегодня немногие региональные банки имеют собственные ипотечные программы и работают в основном в сотрудничестве с Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). В Самарском регионе в данном секторе заметно выделяется ЗАО «ФИА-БАНК», которое осуществляет ипотечное кредитование и реализует строительные проекты на территории своего присутствия с 1999 г. Сегодня в розничном кредитном портфеле ФиаБанка порядка 55% занимают ипотечные кредиты. При этом доля ссуд на приобретение недвижимости, оформленная по стандартам АИЖК, не превышает 10% от общего объема ипотеки.

В собственных ипотечных программах ФиаБанк использовал максимум доступных способов привлечения заемщиков: отмена или снижение комиссий, индивидуальный подход, более выгодные условия досрочного погашения кредита. Конкурентным преимуществом может оказаться сокращение сроков рассмотрения кредитных заявок и выхода на сделку. Ведь если клиент уже определился с квартирой, а банк по каким-либо причинам не спешит выдавать кредит, то велика вероятность срыва сделки. Важным аспектом остается и качество сервиса. Ипотека - продукт долгосрочный, которым клиент будет пользоваться на протяжении многих лет. И если каждый визит в банк превратится в нервотрепку (очереди, долгое обслуживание, невежливый персонал и т.д.), то это может стать поводом для смены кредитной организации. Еще одним плюсом ФиаБанка является возможность гибкого подхода к рассмотрению доходов заемщика. Здесь могут учитывать зарплату как на основном, так и на дополнительном месте работы, премии, бонусы и т.д., даже могут принимать во внимание доходы, не подтвержденные справкой 2-НДФЛ.

Новостройка ждет жильцов

В кризис больше всего пострадало ипотечное кредитование новостроек. Даже лидеры отрасли приостанавливали эти программы из-за высоких рисков. Однако ФиаБанк, оперируя собственными средствами и инвестируя их в строительство, даже во время рецессии был в состоянии разрабатывать и предлагать программы, реализуемые с компаниями-партнерами на первичном рынке. При этом сегодня эти программы пользуются большой популярностью, а условия предоставления кредита зачастую имеют ряд конкурентных преимуществ. Например, кредитная программа «ФИА-ДОМ» предоставляет гражданам кредит на покупку новых квартир в Самаре и Тольятти под 9% годовых на срок до 30 лет. Размер первоначального взноса, который декларирует ФиаБанк, составляет 15% от стоимости приобретаемого жилья, не выставляется требований по страхованию, а дополнительные комиссии за выдачу кредита и вознаграждение за андеррайтинг отсутствуют. Также можно получить дополнительный кредит на ремонт приобретаемой квартиры. Впрочем в ФиаБанке есть объекты и с чистовой отделкой.

Стоит отметить, что сейчас ФиаБанк реализует проекты как в Тольятти, так и в Самаре. Вначале подобные проекты ограничивались только кредитованием застройщика или подрядчика, но сегодня банк задействует не только займы девелоперам, но также предлагает варианты реализации квартир. Комплексный подход к инвестированию в строительную отрасль и богатый опыт сотрудничества с застройщиками позволяют ФиаБанку успешно реализовывать строительные проекты и осуществлять ипотечное кредитование на всей территории своего присутствия.

В целом, обострение конкуренции на рынке ипотечного кредитования позволяет предположить, что программы будут меняться в сторону удобства для заемщиков. Но некоторые условия, характерные для докризисной ипотеки, например, нулевой первоначальный взнос, скорее всего, уже не вернутся. Кроме того, по мнению аналитиков, процентные ставки в этом году если еще и снизятся, то не более чем на 1%, поскольку с одной стороны, конкуренция между банками усиливается, а с другой - стоимость заимствований для самих кредитных организаций достаточно высокая и, хоть медленно, но растет. Учитывая прогнозируемый рост цен на недвижимость не менее чем на уровне прошлого года, ждать более выгодных совокупных условий по приобретению недвижимости в ипотеку, по всей вероятности в ближайшем будущем не стоит.

Комментарии

Сергей ИРУЦКИЙ, заместитель директора департамента розничного бизнеса ЗАО «ФИА-БАНК»

– Сегодня федеральные банки, да и вообще многие кредитные учреждения отказались от дифференцированных платежей по выданным кредитам, хотя по сути они гораздо выгоднее, чем аннуитентные. Эффективная ставка по кредиту, возвращаемому дифференцированными платежами, заметно ниже. ФиаБанк по всем кредитным продуктам сохранил возможность как аннуитентных так и дифференцированных платежей, при этом заемщик сам выбирает, как ему удобнее. В целом, мы стараемся к каждому клиенту подходить индивидуально: разговариваем с ним, обсуждаем его желания и возможности и совместно вырабатываем наиболее эффективный вариант кредитования. ФиаБанк всегда гибко подходит к рассмотрению доходов заемщика. Мы живем в одном городе, в одной стране и понимаем, какие трудности могут возникать у людей. Поэтому мы можем учитывать не только основную зарплату заемщика, но и дополнительные доходы, в том числе и не подтвержденные справкой 2-НДФЛ. И мы стараемся сделать наши продукты прозрачными, понятными и доступными для заемщика. В частности, если говорить об ипотеке, то по программе «ФИА-ДОМ» отменены комиссии, максимально сокращен срок рассмотрения заявки, разработаны несколько вариантов гарантированной и безопасной процедуры покупки квартиры и оформления ее в собственность. Сейчас начал проявляться отложенный спрос, в т.ч. и на квартиры, ведь по статистике порядка 90% населения хотят улучшить жилищные условия. Учитывая, что на протяжении 3 лет стройки практически были заморожены, этот отложенный спрос в условиях дефицита предложения спровоцирует рост цен. Поэтому покупать недвижимость лучше сейчас, пока цены находятся на относительном дне.